Az orosz ingatlanpiac jellegzetességei


Hozzáadva: 2020-05-13 Megtekintve: 188

Az orosz felfogás az ingatlanokkal kapcsolatban hasonló a magyarhoz. Az ingatlanokat nem csak lakás céljából vásárolják, hanem mint értékmegőrző vagyontárgyként is tekintenek rájuk. Azonban azért, hogy sikeres befektetést hozzunk létre fontos néhány fogalmat tisztázni. Ezeket a moszkvai ingatlanpiacon fogom bemutatni kitérve itt olyan dolgokra, mint a házak illetve lakások árának megállapításának módja.


Elsősorban arról van szó, hogy az orosz, azon belül is részben a moszkvai ingatlanok piaca két kategóriára, az elsődleges piacra és a másodlagos piacra bontható fel. Az elsődleges piacon a vevőnek lehetősége van, arra, hogy lakást vásároljon közvetlenül az ingatlanfejlesztőtől vagy attól a cégtől, amely építi az ingatlant. Ekkor be lehet fektetni az építés bármelyik szakaszában onnantól kezdve, hogy lefektették az alapokat odáig, hogy az állami bizottság átvette az ingatlant. Alapjában véve elmondható az, hogy az építkezés első szakaszában az ár alacsonyabb, mint átadáskor. A jelenlegi új törvények értelmében a lakásokat csak minimum 70%-os készenléti szint mellett lehet elkezdeni árusítani, így nincs túl nagy különbség a kezdeti és a végső ár között.

Amikor épülő házba fektetünk be kockázatot kell vállalnunk és ez főleg azzal kapcsolatos, hogy az építkezés időtartama elhúzódhat, illetve van, hogy be sem fejeződik és az orosz állami bizottság nem veszi át az objektumot, mert a kivitelező nem képes a megfelelő dokumentumokat benyújtani. Van, hogy a befektetések hiánya miatt az ingatlan nem készül el az előzetesen megígért állapotra.


Amikor viszont építés alatt álló ingatlant vásárolunk sok előnnyel is számolhatunk. Sok módon spórolhatunk. Például nincs szükség bontást végezni az ingatlanban és így is saját kedvünkre alakíthatjuk azt. Továbbá biztosak lehetünk abban, hogy az ingatlan bejegyzése helyesen történik, hiszen nincs még regisztrációs előélete. Amikor a kívánt ingatlanba fektetünk érdemes megbizonyosodni a hivatalos papírok, szerződések helyességéről.


Az orosz másodlagos ingatlanpiac. Erről akkor beszélhetünk, amikor közvetlenül a tulajdonostól, valamilyen fizikai személytől vásárolunk ingatlant. Az ingatlan tulajdonjogát a befektetési szerződés teljesítése után jegyzik be ha építés alatt lévő ingatlanba fektettünk be. Ha állami tulajdonban lévő ingatlant vásároltunk, akkor a privatizációs eljárás befejeztével, de lehet hogy az örökösödési eljárás lezárásával jutunk hozzá egy orosz ingatlanhoz.


Amikor a másodlagos piacon vásárolunk ingatlant számolnunk kell az ezen eljárások során felmerülő kockázattal. Az ügymenet zökkenőmentessége nem garantált, ha öröklésről, privatizációról vagy egyszerű adás-vételről van szó és fontos, hogy a szerződésben minden pont helyesen szerepeljen.


Egy olyan személy jelenléte, aki be van jelentkezve az adott ingatlanba, főleg ha az fiatalkorú megnehezítheti az ügymenetet. Az orosz törvények értelmében egy ilyen személynek ha részben is, de joga van használni az ingatlant. Továbbá ha valamilyen jelzálog van az ingatlanon, az megnehezítheti a jövőbeni hitelezést is, amelyet az ingatlan fedezetében szeretnénk megigényelni.


Abban az esetben, ha a másodlagos piacon vásárolunk ingatlant lehetőség van arra, hogy azonnal beköltözzünk a házba vagy a lakásba, főleg akkor ha az felújított állapotban kerül átadásra.


Mik azok a tényezők, amelyek befolyásolják egy ingatlan árát Moszkvában?


Elhelyezkedés


Az orosz ingatlanok árát befolyásoló tényezők között van természetesen az elhelyezkedés. Moszkvában nem csak a szigorú értelemben vett központi ingatlanok népszerűek, hanem az olyanok is, amelyek hasonló értéket képviselnek, de egy kicsit külső kerületekben helyezkednek el. Az orosz fővárosban például vannak olyan történelmi múlttal rendelkező kerületek, főleg a nyugati részeken, amelyek nem feltétlenül a szigorú értelemben vett belváros részei, mégis áraik hasonló szinten mozognak a belvárosi ingatlanokéval. Attól függően, hogy milyen házak vannak a környéken, van-e park vagy milyen messze van a Moszkva folyó az árak jelentősen változhatnak.


Az ingatlan típusa


A következő fontos kritérium az ingatlan minősége vagy a ház típusa. Ebbe belefoglaltatik az építőanyagok minősége, a technológiai felszereltség, az építészeti kivitelezés, a komfort fokozat, az épület bejárata előtti rész kivitelezése, parkolási lehetőségek (föld feletti vagy föld alatti), biztonsági megoldások, az emeletek illetve az épületben lévő lakások száma. Beszélhetünk itt más extra opciókról is, mint a konditerem, uszoda, vagy a boltok. Ha például villákról van szó, nagy értékeket képviselnek azok, amelyek valamilyen történelmi múlttal rendelkeznek és például híres emberek laktak benne. Politikusok, írók, színészek. Ha például olyan házban szeretnénk lakást venni, ahol egy ilyen híresség lakott készüljünk fel a magasabb árakra. Nincs ez másként Magyarországon sem, ott van például a Zichy-kastély, amely hosszú történelme magas árat kölcsönöz neki.


Az épület szintjei és az emelet


Az emelet, amelyen a lakás található fontos lehet egy orosz lakás árának megállapítása céljából, de az oroszok nem szeretik a legfelső emeleten lévő ingatlanokat, hiszen jól ismerik a régi tetők és padlások beázásának problémáját. Ez természetesen nem igaz azokra a luxus kategóriás ingatlanokra, amelyek már modernizált épületekben kerültek kialakításra. Ezekből gyönyörű panoráma nyílik Moszkva különböző pontjaira és ezek a penthouse-ok hatalmas keresletnek örvendenek az orosz ingatlanpiacon.


Kilátás


Ha egy lakásból jó a kilátás az meg tudja emelni az árát, de nem jelentősen. Ha egy lakás a Kreml-re, a Moszkva folyóra vagy a Megváltó Krisztus-székesegyházra (Храм Христа Спасителя) néz az természetesen valamivel népszerűbb.

A Megváltó Krisztus-székesegyház (Храм Христа Спасителя)

A felújítás színvonala


Az orosz lakások esetében a felújítás színvonala természetesen számít az ár megállapítása során, azonban ennél a többi paraméter sokkal fontosabb. Kulcs paraméterek lehetnek az elhelyezkedés, a panoráma és az ingatlan típusa. Sokszor az új tulajdonost nem különösebben érdekli a felújítás színvonala, főleg azért, mert a befejező lépéseket ő szeretné kivitelezni. A kiadó lakások piacán két azonos paraméterekkel rendelkező lakás közül nyilván az lesz a népszerűbb, amely jobb állapotban van.


Klasszikus ingatlanok


Érdekes, hogy az orosz rendszerváltás következtében sok téren megváltozott az emberek gondolkodásmódja. Régen az ingatlanokat alapvetően az alapján csoportosították, hogy melyik orosz diktátor korában épült. Voltak tehát hruscsovos, sztálinos, forradalom előtti, brezsnyevi és téglából épült miniszteri házak is. Ismerjük mi is a panelokat, amelyeket a tömeg számára építettek. Ma ez teljesen megváltozott és az ingatlanosok három csoportra osztják fel ingatlanjaikat. Üzleti osztály, elit és eco. Az elit osztály az utóbbi években jelent meg a moszkvai lakóingatlanok piacán. Az elit ingatlanok további kategóriákra oszthatók. Ezek a Delux, a Luxus és a Prémium, de ezeket van, hogy betűkkel jelölik. A lentiekben ezekről a kategóriákról lesz még szó.


Luxus épületek - Ezek az ingatlanok a 90-es évektől fogva vannak jelen a moszkvai ingatlanpiacon. Gyakra a főváros szívében találjuk ezeket a pár szintből álló villákat, amelyek vagy teljesen új építésűek vagy nemrég lettek felújítva. A moszkvai luxus épületeket további kategóriákra lehet bontani annak függvényében, hogy milyen színvonalon lettek felújítva illetve attól is függ ez, hogy milyen a felszereltségük.


Deluxe luxus lakások A osztály


Az A osztályú ingatlanok a Kert Körút(Садовое кольцо) közelében találhatók. Kifogástalan állapotban vannak, környezetük makulátlan. Ezek általában a város legelőkelőbb negyedeiben találhatók. Ezek a Pátriárka tó (Патриаршие пруды), Osztozsenka (Остоженка), Precsisztyenka (Пречистенка) és az Arbat (Арбат). Van néhány olyan ingatlan is, amely nem a belvárosban helyezkedik el. Fontos azonban, hogy ezek olyan előkelő negyedek, amelyek természeti környezete is nagyon csábító.

Osztozsenka (Остоженка)


Az egy épületben található ingatlanok száma általában nem haladja meg a 20-at, ha A osztályú lakásokról beszélünk. Az objektumok korlátozott száma és a művészi kivitelezés csak olyan oroszok számára elérhetők, akik bizonyos körökhöz tartoznak.


Az A típusú ingatlanokat a legmodernebb technológiák segítségével építik és kizárólag magas minőségű anyagokat használnak a kivitelezés során. Ilyenek lehetnek a gránit, a márvány a velencei gipsz és ritka faanyagok. Gyakran találunk tágas előcsarnokot, beépített parkolót is, amelyben automatikus autómosó és fűtött garázs is kialakításra kerül.


Van hogy ebbe a kategóriába számítják azokat a már régen épült villákat amelyeket földalatti parkolóval is felszereltek és az orosz ízlésnek megfelelően teljesen felújítottak. A technológiai felszereltség magában foglalja a következőket: központi légkondicionálás, hőmérséklet szabályozás egyedileg kialakított ventilációs rendszer modern fűtés és bojler rendszer, víztisztító berendezések, hangszigetelt liftek, amelyeket híres cégek gyártanak egyéni internet szolgáltatás, személyes telefonvonal és műholdas tv.


Ezek az épületek általában parkosított résszel vannak körülvéve amelyekben a gyerekek játszhatnak. A biztonsági berendezések videó kamerával gondoskodnak az épület környékének biztonságáról valamint az előcsarnokokra is vigyáznak. Külön beléptető rendszerrel rendelkeznek és a bejárati ajtókon nem léphet be akárki. Ezekben a házakban általában van uszoda és edzőterem. Továbbá találhatunk itt termálfürdőt, fitness centrumot, szépségszalont és hasonlókat. Az ebbe az osztályba tartozó ingatlanok általában 120 m²-től kezdődnek és 250 m²-ig tartanak. A belmagasság minimum három és fél méter. Gyakran több mellékhelyiséget is találhatunk bennük. Általában gyönyörű panoráma nyílik belőlük.


Deluxe luxus lakások B osztály


Az elit lakások B osztályába tartozó ingatlanokat általában a Kert Körút(Садовое кольцо) környezetében a következő részeken találhatjuk: a Tverskaya utca (Тверска́я у́лица), Sretenka (Улица Сретенка), Chistye Prudy (Чи́стые пруды́), Zamoskvorechye (Замоскворе́чье), Frunze rakpart (Фру́нзенская набережная), Plyushchikha (Улица Плющи́ха) területén, a Leninsky sugárút (Ле́нинский проспект) kezdete. Ezeken kívül egy jó pár ingatlan találhatunk történelmi múlttal rendelkező előkelő dél, délnyugati moszkvai negyedekben.

A Tverskaya utca (Тверска́я у́лица)

Egy házban általában harminc, de van hogy hatvan ilyen lakást is találhatunk. Ide sorolhatjuk az új építésű házakat, amelyek egyedi kivitelezés által lettek felépítve és a legmodernebb technológiákat alkalmazták a belső gépészet kialakítása során. Gyakran teljesen átalakított villákat is ebbe az osztályba sorolnak. A különbséget az át típusú ingatlanokat összehasonlítva az adja hogy a felújításhoz használt építőanyag.


Építőanyagok nem olyan magas minőségűek. Az új építésű házak általában földalatti parkoló val rendelkeznek de amikor pl. villákat alakítanak át nem mindig van lehetőség a földalatti parkolóhely kialakítására. Amikor pedig a belső gépészeti kialakításról beszélünk Gyakran találunk hőmérséklet szabályzó rendszereket egyedi telefonvonalakat videó kamerás biztonsági rendszereket és a garázsokban néha autómosó berendezéseket is. Az ide tartozó lakások alapterülete 100 és 200 m² között változik a belmagasság pedig 3,2-3,3 m lehet.


Luxus lakások C osztály (prémium)


A C kategóriás prémium lakások a Kert Körút(Садовое кольцо)-tól a városközpont felé eső területeken találhatók, főleg a Frunzenskaya, Plyushchikha, Kutuzovsky és Leninsky körzetekben, Moszkva nyugati, délnyugati részén. Egy házban általában nincs több, mint 80 ilyen lakás.

A Kert Körút (Садовое кольцо)

Az ide tartozó lakások általában egy nemrég felépített házban találhatók, van hozzájuk földalatti parkoló és a belső gépészet kialakítása során a legmodernebb technológiákat használták.


Ezekben a házakban általában találunk parkolóhelyet a vendégek számára, van bennük egyedi fűtés rendszer, melegvíz szolgáltatás, központi fűtésrendszer és a környék biztonságáról videó kamerás megfigyelő rendszer gondoskodik. Az ide tartozó lakások alapterülete 80 m² és 200 m² között változik.


Lakások az üzleti osztálynak


Az utóbbi 2-3 évben a moszkvai ingatlanpiac egy különös lendülettel erősödő szegmense az üzleti osztály számára kialakított ingatlanok. Ezt a kategóriát nemrég hozták létre és az ide tartozó ingatlanok nagyon népszerűek az orosz középosztály köreiben.


Ebbe a kategóriába tartoznak a szovjet időkből származó téglaházak, az 1990-es évek után épített magas minőségű téglaházak és a modern monolit tégla házak.


Fontos megemlíteni, hogy ebbe a kategóriába főleg a piacon lévő új építésű ingatlanok tartoznak, azok amelyek építése során valamilyen speciális dizájnt használtak. Az üzleti osztályba tartozó lakások általában olyan házakban találhatók amelyekben sok ingatlan van. Bizonyos esetekben 50 de a valóban új építésű házak esetében akár egy projekt alatt 500 lakást is kialakíthatnak. Az ilyen lakóépületek általában a hatékonyságra vannak tervezve.


Ezeket az ingatlanokat általában jó közlekedéssel rendelkező kerületekben vagy a belvárosban találhatjuk. Olyan negyedekben, amelyek történelmi múlttal rendelkeznek és minden orosz számára ismertek. Ilyen negyedeket egyébként találhatunk a külvárosban is, ahol meglepő módon hasonló ingatlan árakkal találkozhatunk. Ez azért van, mert ezeket a negyedeket is előkelőnek tartják az oroszok.

A Leninsky sugárút (Ле́нинский проспект)

Az üzleti osztályba tartozó házak esetében szinte kötelező módon fejlett infrastruktúrával kell rendelkezni, gondoskodni kell a biztonságról és bizonyos esetekben földalatti parkoló helyet kell kialakítani. Természetes módon a bejáratok őrzéséről is gondoskodni kell.


Az ilyen ingatlanok kialakítása kötelező jelleggel modern és korszerű, tartalmaznak minden olyan technológiai újítást, amelyet már nem tudnánk nélkülözni, azonban a központosított fűtés a saját bojler és egyéb dolgok, amelyek az elit ingatlanokban megtalálhatók van, hogy hiányzanak.


Műemlékek


A műemlékházak, vagy azok a házak, amelyek valamilyen történelemmel rendelkeznek külön kategóriába sorolandók. Ide tartoznak a sztálini kor remekművei azok a villák amelyeket a forradalom előtt építettek a folyóparton lévő ingatlanok amelyekben esetleg a szovjet vezetés tagjai éltek, olyan épületek amelyek egyedi történelemmel rendelkeznek Moszkva. Ezek általában a főváros történelmi belvárosában találhatók és híres kulturális személyek, írók, művészek laktak bennük.


Sokszor van hogy az orosz befektetők ilyen történelmi múlttal rendelkező műemlék épületekben keresnek lakásokat. A motiváció érthető. Az olyan épületek, amelyekben világszinten híres emberek éltek nagyon népszerűek például a külföldiek körében akik Moszkvában szeretnének lakást bérelni.


A műemlék épületekben lévő lakások bérleti díja tulajdonképpen egyenes arányban áll az ingatlan történelmi múltjával. Ez bizonyos esetekben még fontosabb lehet, mint a lakás felszereltsége vagy a belső kialakítása.



Hozzászólások (0)


Érdekes bejegyzéseink

Scroll to Top